Жилье в законе: уральские застройщики формализуют апартаменты

17:50, 18 Декабрь 2014
42666efaf15b501c735b795b21a05d75_1.jpg
Формат апартаментов, маскирующий коммерческую недвижимость под жилую, имеет все шансы стать хитом продаж на Среднем Урале. При условии, что стагнация не затянется надолго, ипотека сохранит свою прежнюю динамику, а сама концепция не навлечет
Апартаменты ворвались на уральский рынок недвижимости в 2012 г. и сразу взяли высокий темп развития. Дешевизна (на 15-20% по сравнению с квартирами с аналогичными параметрами) и географическое положение (апартаменты обычно строят в центре) сделали их настоящими «убийцами» традиционного жилья эконом-класса. Но у этого жилого айсберга есть внушительная подводная часть, которая не позволяют говорить об апартаментах, как о полноценных жилых помещениях.
Объемы строительства апартаментов растут в геометрической прогрессии. По данным Уральской палаты недвижимости, на стадии стройки в Екатеринбурге находятся более 200 тысяч квадратных метров этого типа недвижимости; с начала года введено уже 75 тысяч квадратных метров. Что интересно, термин «апартаменты» до сих пор никак не закреплен на законодательном уровне, хотя необходимость формализовать его назрела давно. Только недавно уральское строительное сообщество разработало классификацию апартаментов и апарт-отелей. По задумке застройщиков, в них должны быть квартиры разной площади, придомовая территория, парковка, room-сервис (управляющая компания — прим. Ekburg.TV), уровень которого — не ниже четырехзвездочного.
undefined

Что это вообще за зверь? Апартаменты окружены большим количеством мифов, противоречивых мнений и заблуждений. Эксперты программы «Сумма мнений» отделили зерна от плевел и рассказали про все варианты решения квартирного вопроса с помощью нового формата.
Основным подводным камнем апартаментов является то, что они, по своей сути, представляют из себя не жилую, а коммерческую недвижимость, то есть гостиницы, арендное жилье. При их проектировке не обязательно учитывать детские площадки, парковочные места, объекты социальной инфраструктуры. Да и участки под коммерческую застройку стоят гораздо дешевле, чем под жилую. Кроме того, как поясняют сами строители, на них не действуют нормы, установленные для обычных квартир. Из этих «кирпичиков» и складывается их доступность.
«В жилых домах, которые принимаются государственной комиссией, все нормы проверены, все экспертизы проведены, все квартиры отвечают необходимым требованиям — санитарным, по освещению, по шуму, расстоянию до вредных производств. Покупателей апартаментов не защищает закон об обманутых дольщиках. Также на единственную квартиру не может быть возложено никаких административных арестов, а на апартаменты — легко и непринужденно»

— Руслан Музафаров, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость-Урал»

Владельцы квартир имеют в собственности так называемые места общего пользования (подъезд, двор, лестничные пролеты, лифты, подвал), управляющий апартаментами же имеет полное право назначить плату за пользование, например, лифтами. Из других минусов — невозможность постоянной прописки и повышенные налоги на недвижимость (на квартиры действует ставка 0,1%, на коммерческие помещения — 0,5% и выше).
Эксперты соглашаются, что апартаменты хороши в качестве «второй квартиры», которая расположена неподалеку от зон притяжения людей — бизнес-центров, офисников, торгово-развлекательных комплексов. Элитный формат с видовыми характеристиками оправдан именно в центре города, который испытывает дефицит площадок под жилую застройку. Но на окраинах Екатеринбурга апартаменты для многих людей становятся полноценной квартирой. А это уже зподмена понятий, говорят представители отрасли.
«Некоторые застройщики позиционируют апартаменты как полноценное жилье, привлекая граждан низкой ценой. Гостиница там не будет востребована. Таким образом, в случае Екатеринбурга апартаменты используются как суррогат жилья»

— Павел Сенюк, ведущий эксперт агентства недвижимости «БК Недвижимость»

Строить апартаменты сегодня выгодно: компании, которые собираются возводить такой тип жилья, избавлены от необходимости участия в земельных торгах, где в процессе стоимость лакомого участка может многократно возрасти.

«Формат интересный и для города был бы полезным: гостиничной недвижимости для обеспечения текущих потребностей достаточно, а для проведения массовых мероприятий международного уровня — нет. Сейчас администрация города думает, как разместить всех, кто приедет на чемпионат мира по футболу в 2018 году»

— Рустам Галеев, исполнительный директор Уральской палаты недвижимости

Эксперт подчеркнул, что апартаменты, если их рассматривать как коммерческую недвижимость, обладают высоким уровнем рентабельности и окупаемости. Доходность подобных инвестиций при нынешних ставках стремится к 9-10% годовых только при сдаче в аренду. Например, обустроить там мини-отель или хостел. Впрочем, если турбулентная ситуация с валютой продолжится, то этими ставками невозможно будет перекрыть даже банковские вклады.
Проблема заключается в том, что сейчас в стране нет регулирования коммерческого жилья. И вводить его нужно как можно быстрее, пока законодатели (которые уже проявляют зловещий интерес к новому формату) не решили эту проблему традиционно — через наложение запрета.
«Де-юре сегодня апартаментов в Российской Федерации не существует. Существуют гостиницы и жилье. Если мы запретим апартаменты, то автоматически запретим все строительство гостиниц в городе. Классификация апартаментов — это один из шагов, чтобы ввести определение, ввести нормативную базу. Мы с бизнес-сообществом утвердили определенную классификацию, чтобы отсечь недобросовестные продукты вредные для развития города. Эту презентацию слушали на профильной комиссии гордумы, было принято решение представить проект в администрации города»

— Виктор Ананьев, директор по развитию компании «Атомстройкомплекс»

Сегодня рынок апартаментов, как и рынок жилой недвижимости, сильно зависит от ипотечного кредитования. Люди небезосновательно опасаются, что после того, как ЦБ поднял ключевую ставку до 17%, доступ к ипотеке будет затруднен. Впрочем, банки успокаивают: ставки по уже взятой ипотеке пересматриваться не будут, а по новым ипотечным договорам банки расширят коридор. То есть нижнюю границу финансовые организации оставят на прежнем уровне, но вместе с этим, видимо, ужесточат требования к заемщику для того, чтобы выдавать деньги клиенту по верхней границе ставок.
Чем это обернется для жилого строительства? По словам исполнительного директора Гильдии строителей Урала Вячеслава Трапезникова, возможны два варианта. Оптимистичный — в течение 3-4 месяцев будут приняты необходимые для экономики решения, после чего к концу года возможно восстановление кредитования, в том числе, и ипотечного. В случае пессимистичного сценария город ждет замороженные стройки, находящиеся на начальных этапах, не начатые проекты, обманутые дольщики, долги по зарплате. Кроме того, кризис ударит по объемам ввода жилья в 2016 году.
Эфир программы «Сумма мнений» по теме:

Екатеринбургский телеканал вступил в борьбу за статуэтку «Тэфи»
Общество
Екатеринбургский телеканал вступил в борьбу за статуэтку «Тэфи»
Программа «Четверки» претендует на звание лучшей публицистической программы в стране.
Журналист Владимир Гридин о носках, как чувстве стиля
Корь в Екатеринбурге. Эпидемиолог о болезни
Екатеринбуржец вошел в тройку финалистов конкурса «Директор года»
Общество
Екатеринбуржец вошел в тройку финалистов конкурса «Директор года»
В Москве подвели итоги конкурса среди директоров школ. Лучшими сразу в нескольких номинациях стали уральцы.