В шаге от провала

К чему идет рынок недвижимости Екатеринбурга.

Законодательные изменения, регулирующие отношения на рынке недвижимости и ключевая ставка ЦБ РФ. Людям далеким от экономики и юриспруденции сложно разобраться, как те или иные цифры, проценты и новеллы отразятся на их благополучии. Но вопросы — стоит ли брать ипотеку, какой процент считать «нормальным, не опасно ли вступать в долевку — напрямую зависят от того, как ведут себя банки и законодатели. От их поведения зависят и более важные проблемы — уже не частные, а общие.

Например, вице-премьер Голикова беспокоится снижением рождаемости: людям приходится откладывать время рождения второго или третьего ребенка, поскольку они решают сначала выплатить ипотеку. «Возраст нарастает, потом уже и желания не возникает», — считает она. А мотивировать россиян… Голикова решила через жилищный вопрос: «Когда есть квартира, семья чувствует себя спокойнее и увереннее. Понятно, как только появляется тема жилья, появляется тема ипотеки — эффективна она или нет».

Но пока мы имеем то, что есть. И пытаемся разобраться с рынком недвижимости Екатеринбурга, который в 2018 году по всем показателям оказался вполне успешным. Кажется компании сумели подстроиться под новые условия работы, ввели новые форматы жилья, разработали планы продаж, наладили взаимодействие с банками.

При этом новая порция новелл от государства может вновь погрузить рынок во тьму на какое-то время. Эксперты не исключают, что переходный период может затянуться, если Центробанк РФ продолжит вести жесткую кредитную политику. Все это грозит проблемами не только застройщикам, но и покупателям жилья.

Больше, выше, быстрее

… и квадратные метры разлетаются как горячие пирожки
a2.jpg

В начале этого года свердловский минстрой выдал рекордное количество разрешений на строительство жилья — 239. По данным Свердловскстата, за восемь месяцев на Среднем Урале компании ввели в эксплуатацию 977,3 тысячи квадратных метров жилья. Из них больше трети построили в уральской столице.

«Можно сказать, что рынок новостроек удивил многих. Так, к осени объем жилья в стадии строительства вырос до 2,8 миллиона квадратных метров. Это соответствует пиковым показателям 2014 года. Рынок вернулся к докризисному уровню. Это можно отследить по индексу кранов, который по состоянию на сентябрь вырос до 121. Девелоперы города в текущем году обновили рекорд по числу котлованов, заложив за девять месяцев около 1,1 миллиона квадратных метров жилья», — отмечает руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.

info.jpg

Построенные квадратные метры в течение всего года разлетались как горячие пирожки. По итогам восьми месяцев число сделок на первичном рынке выросло на 22%, на вторичном — на 27%. Активность покупателей позволила продавцам без риска повышать цены. В итоге за три квартала 2018 года цены на вторичном рынке Екатеринбурга выросли на 3,7%, на первичном — на 4,5%. Но даже подросшие цены не отбили у жителей уральской столицы желания приобрести собственное жилье. Эксперты считают, что большой вклад в рост продаж внесла ипотека, ставки по которой в этом году достигли рекордно низких значений — до 7-8% годовых.

За девять месяцев этого года в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировали 64,3 тысячи записей об ипотеке жилья в Свердловской области, что на 15,5% превышает прошлогодний показатель. Существенно вырос у свердловчан интерес к долевке — на 67% по сравнению с показателями аналогичного периода прошлого года. За девять месяцев в ЕГРН зарегистрировано уже 14,9 тысячи договоров ДДУ.

Главный стимул — страх

… потому что изменения в законе влекут за собой и рост цен на жилье
a3.jpg

Несмотря на замечательные показатели, участники рынка не проявляют никакого оптимизма. По их мнению, динамика строительства и продаж — это следствие тревожных настроений, как среди застройщиков, так и среди жителей. Виной всему законодательные изменения, которые должны вступить в силу в ближайшее время.

«Девелоперы вывели на рынок большое число новых проектов, максимально расширив выбор. Банки активно привлекали на рынок жилья новые группы покупателей. Но теперь поводом для выхода на рынок стал не процесс снижения процентов, а риск их повышения в будущем, — считает Михаил Хорьков. — Определенную нервозность в рынок внесли и сообщения о реформировании системы долевого строительства, которая приведет к росту затрат застройщиков. Все это позволяет участникам рынка рассчитывать на отличные результаты по итогам 2018 года. Но обычно за эмоциональным повышением спроса следует неизбежный спад. И контуры этого процесса опять будут зависеть от рынка ипотечного кредитования».

info2.jpg

Как говорят риэлторы, изменения в законе призваны обезопасить дольщиков, но они повлекут за собой и рост цен на жилье. Это связано с участием банков в процессе строительства, что увеличивает проектные издержки — потребуются деньги на обслуживание и проценты по целевому кредиту, банковский надзор и обслуживание эскроу-счетов. «В итоге стоимость квадратного метра может увеличиться в среднем на 15–20%», — считает Вера Белоус, долгое время занимавшая пост исполнительного директора «Ассоциации строителей Урала».

Перспективы в тумане

… поэтому ипотека дешеветь не будет
a1.jpg

На рост цен оказывает влияние и сокращение количества объектов в продаже. По данным УПН, с начала года число квартир на вторичном рынке жилья Екатеринбурга сократилось на 13%, а с пиковых показателей конца 2015 года на 32%. Сегодня происходит вымывание с рынка наиболее дешевых предложений во всех качественных сегментах.

«Выбор становится более ограниченным, а возможности для торга сокращаются. Текущая ситуация пока не позволяет продавцам диктовать условия на рынке, но тенденция к сокращению квартир достаточно устойчива», — отмечают аналитики.

В отличие от вторичного рынка, объем предложения на первичном рынке по-прежнему очень велик — более 20 тысяч квартир готово к продаже, но структура предложения заметно изменилась. Еще в начале 2018 года на рынке было почти четыре тысяч квартир в новостройках, сданных в эксплуатацию. К осени эта цифра опустилась до 2,4 тысяч.

Еще одним тревожным звоночком для всех жителе уральской столицы, которые планируют приобрести жилье, стало повышение ключевой ставки ЦБ РФ. «Рост инфляции и повышение ключевой ставки — сигнал к тому, что ипотека дешеветь не будет. Рост ставок по кредитам на 0,5-1% не будет критичным для отрасли, но возврат их на уровень 12% вернет рынок жилья к стагнации», — считает Михаил Хорьков.

Рабство по карману: почему ипотека стала доступней уральцам
Городские истории
Рабство по карману: почему ипотека стала доступней уральцам
Из-за чего снижаются ставки и как сорвать банк, связавшись с кредитом на недвижимость — разбирался ЕТВ.
МРТ — современный метод лучевой диагностики
Александр Пузанов. О столице и регионах
Где жить хорошо: коттеджи
Где жить хорошо: коттеджи
ЕТВ продолжает искать плюсы и минусы в квадратах разных типов.