Офис исторического значения

В Екатеринбурге насчитывается около 500 памятников архитектуры. Состояние большинства из них оставляет желать лучшего. Можно ли заработать на историческом наследии и кому по плечу такая задача — в материале ЕТВ.

Одна из первых электростанций Екатеринбурга — «Товарищество электрического освещения Андрея Елтышева и Ко», построенная в 1894 году, в скором времени может стать офисником. Памятник промышленной архитектуры на Горького, 43 выставили на продажу за 40 миллионов рублей. Будущему владельцу придется за свой счет реконструировать здание.

Подобных объектов в городе с почти 300-летней историей множество. Состояние большинства из них сегодня не позволяет извлекать из их эксплуатации хоть какую-то выгоду. Поэтому здания пустуют, разрушаются и требуют все больше бюджетных денег на свое содержание. При этом, по оценкам экспертов, при должном подходе часть памятников могла бы если не приносить прибыль городской казне, то хотя бы сократить затраты.

Фото: nashural.ru
Фото: nashural.ru

Дорогая старина

Самым простым и логичным использованием исторических построек является создание в их стенах музеев, отмечают эксперты. «В этом случае несовершенства конструкций не будут бросаться в глаза, а поскрипывающий пол и специфический запах лишь добавят шарма. Однако такой вариант далеко не самый прибыльный», — отмечает урбанист, консультант консалтинговой компании «Консул» Владимир Сухинский.

По его словам, наиболее выгодным использованием памятников архитектуры является сдача объектов в аренду под офисы или магазины. Однако здесь возникает дилемма: с одной стороны создание качественного объекта коммерческой недвижимости требует больших финансовых вливаний, а с другой — экономия на реконструкции объекта снижает его класс, что затруднит поиски будущих арендаторов и сведет к нулю попытки окупить затраты на ремонт.

Предпринимателям, решившим заработать на сдаче в аренду особнячков позапрошлого века, придется съесть не один пуд соли, лавируя между запросами современного рынка коммерческой недвижимости и требованиями законодательства по сохранению памятников архитектуры. Последние способны убить экономику любого проекта. Например, если окна в здании XIX века будут иметь сложную форму, а на дверных откосах эксперты заметят уникальную лепнину, то о смене того и другого можно будет забыть. Таким образом, помещения будут лишены определенного уровня комфорта, а новый/старый офисник причислят к классу С.

По данным Уральской палаты недвижимости, сегодня арендные ставки в екатеринбургских офисах этого класса составляют в среднем 500 рублей за квадратный метр в месяц. Таким образом, от сдачи в наем помещений, например, в здании бывшего «Товарищества электрического освещения Елтышева и Ко», площадь которого составляет 324 квадратных метра, владелец получит чуть больше двух миллионов рублей в год. При цене здания в 40 миллионов только покупку придется отбивать около 20 лет, а если прибавить расходы на ремонт, то срок окупаемости вырастет еще больше.

Трудности пересдачи

Низкие арендные ставки не единственная проблема, которая встанет перед владельцами объекта культурного наследия. Эксперты уверены, что сдать в аренду здание даже по такой низкой цене будет непросто.

По оценкам директора консалтинговой компании «Урал-Гермес» Александра Засухина, рынок офисов в Екатеринбурге перенасыщен. Кроме того, он продолжает испытывать на себе негативное влияние кризиса. «Частные инвесторы больше не могут рассчитывать на нормальную доходность офисных площадей. Снижение ставок аренды уже начало приводить к тому, что даже компании, имеющие стабильное положение и хорошие доходы, не торопятся занимать помещения. В бизнес-центрах растет уровень вакантных площадей, в отдельных объектах пустует половина офисов», — отмечает Александр Засухин.

В подобных условиях большей популярностью пользуются высококачественные объекты с современными коммуникациями, скоростными лифтами и комфортным микроклиматом. Даже такой очевидный плюс, как расположение в центре города, не может перечеркнуть все недостатки исторических построек.

Деньги в обмен на возможности

Не удивительно, что бизнес не рвется участвовать в конкурсах на покупку и долгосрочную аренду памятников. Предпринимателям нужно нечто большее, чем просто статус меценатов. Об этом, в частности, говорили представители компаний-застройщиков, которых глава Орджоникидзевского района Вячеслав Трапезников пригласил к обсуждению перспектив использования еще одного памятника архитектуры — Гостиницы «Мадрид». Это здание, напомним, власти города готовы отдать в аренду на 49 лет всего за рубль, но с условием, что будущий арендатор восстановит его за свой счет в течение семи лет. Цена вопроса — от 800 миллионов до миллиарда рублей, а будущая прибыль пока не поддается расчетам.

По словам гендиректора компании PRINZIP Геннадия Черных, любого инвестора в вопросе реконструкции исторических памятников будет интересовать вопрос гарантий. «Единственный шанс сделать объект привлекательным для инвестора — это государственно-частное партнерство», — подчеркнул он. С коллегой соглашается заместитель гендиректора компании «Форум-групп» Сергей Мямин: «Мы бизнесмены и вынуждены считать деньги. Любую компанию, прежде всего, будет интересовать возможность достройки к историческому зданию какого-то дополнительного объема, возможность изменения конструктива, чтобы отбить инвестиции. И даже в этом случае будет очень сложно».

Как бы то ни было, в Екатеринбурге существуют примеры эффективного использования памятников прошлого. Это, например, «Дом Севастьянова», восстановленный на федеральные деньги и использующийся в качестве резиденции президента РФ, а также усадьба купцов Коробковых, где работает ТЦ «Европа». «Многие примеры реконструкции памятников в Екатеринбурге весьма неоднозначны, но нельзя не признать, что в своем новом статусе эти здания приносят городу больше пользы», — заключает Владимир Сухинский.
Поделиться:

Срочные новости, фото и видео событий, очевидцами которых вы стали, сообщайте нам