Сумма мнений: как новый налог на ТЦ ударит по покупателям и продавцам

16:43, 29 Декабрь 2014
6953384531662242.jpg
С 2015 г. владельцев торговых центров обложат новым налогом на имущество, принятым быстро и внезапно. Чем это грозит владельцам недвижимости, арендаторам и покупателям торговых центров, разбирались гости ЕТВ.
О том, что уральским торговым центрам с 2015 г. придется платить налоги по-другому, стало известно буквально пару недель назад. Новый закон приняли спешно, в полусекретном режиме, а вступить в силу он должен уже 1 января, и владельцы торговых центров в промежутках между новогодними распродажами и корпоративами лихорадочно готовятся к переменам.
В двух словах суть нового налога на торговые центры проста: он будет начисляться не с инвентаризационной стоимости, а с кадастровой, которая, как правило, ближе к рыночной, а значит, выше. По закону, принятому Законодательным собранием Свердловской области, налог должны платить владельцы деловых и торговых центров площадью свыше 5000 кв. м. «Выплаты будут огромны, под сотни миллионов»,  — предупреждает председатель комитета оценки регулирующего воздействия «Деловой России» Алексей Головченко.
«Главная цель исчисления налога по кадастровой стоимости — приближение оценочной базы к рыночной, то есть к реальной стоимости недвижимости»

— Рустем Галеев, исполнительный директор Уральской палаты недвижимости

Буквально сегодня Мингосимущества Свердловской области утвердило список ТЦ, владельцев которых новый налог настигнет с 2015 г. Ранее речь шла более чем о 180 объектах, но в итоге список сократился до 46 позиций. Среди них — «Гринвич», «Гипербола», «Карнавал», ОВI, Metro, «Радуга-парк», Castorama, БЦ «Палладиум», «Гермес-плаза», ТЦ «Универбыт», «Парк хаус». В основном список представлен Екатеринбургом, но там есть и по одному ТЦ из Первоуральска и Нижнего Тагила.
«Я сегодня обсуждала этот перечень с замминистра по госимуществу Артемом Богачевым и спросила у него, как список из 187 объектов превратился в 46. Он ответил, что здесь оказались объекты, которые формально попадают под данную категорию и прежде всего те, которые прошли фактическое обследование МУГИСО. То есть это те 46 объектов, по которым МУГИСО твердо уверено, что они находятся в списке обоснованно»

— Елена Артюх, уполномоченный по защите прав предпринимателей Свердловской области

Сугубо бизнесовая тема внезапно оказалась интересна и обывателям, чьи головы сейчас, казалось бы, под завязку должны быть заполнены только мандаринами и елочными шарами. Вместо того чтобы злорадствовать в адрес владельцев шопинг-дворцов из стекла и бетона, мол, так этим буржуям и надо, екатеринбуржцы переживают:, а не значит ли это, что «Гринвичи» и «Меги» теперь задерут цены или вовсе закроются? Ведь средства на дополнительные расходы нужно откуда-то брать, и самое логичное решение — повысить ставку для арендаторов, а тем — поднять цены на товары и услуги, переложив бремя ответственности на конечного потребителя. Впрочем, Рустем Галеев уверен, что всё будет не так страшно: если аренда торговых помещений и подорожает, то ненамного.
«Собственник помещения сегодня имеет от сдачи помещений в аренду, скажем, 10% от их рыночной стоимости, а ему предлагается 1% налога заплатить, значит, он должен иметь не 10, а 11%, значит, на этот процентный пункт он и увеличит аренду. Затраты на аренду не настолько велики, чтобы один процент существенно повлиял на ставку»

— Рустем Галеев

Продавцы тоже не будут спешить поднимать цены, даже если аренда подорожает, рассуждают эксперты: всем же понятно, что в кризис денег больше у покупателей не станет, стало быть, есть риск вообще остаться без прибыли. Тем более что по итогам 2014 г. общая сумма розничных продаж сократилась по сравнению с прошлогодней более чем на 20% — с 677 до 512 млрд рублей. Но то, что этот оптимистичный прогноз с большей долей вероятности не сбудется, ясно уже сейчас: на волне валютной истерики цены подняли даже те продавцы, кого курс доллара и евро не должен касаться, и опустевшие кошельки покупателей мало кто берет в расчет.
undefined

Новый налог может привести и к более глобальным изменениям на рынке недвижимости: не исключено, что владельцы торговых центров в итоге пересмотрят свои творческие планы и найдут другое применение своим деньгам, говорит Алексей Головченко.
«Если раньше девелоперы строили объект, чтобы им управлять, то вполне возможно, сейчас, посчитав риски, они могут пересмотреть свою концепцию и перейти в жилую недвижимость»

— Алексей Головченко, председатель комитета оценки регулирующего воздействия «Деловой России»

Впрочем, печалиться рано: Екатеринбург и так не страдает от недостатка точек торговли: в этом году, например, открылись два новых торговых центра — «Краснолесье» и четвертая очередь «Гринвича», еще несколько достраиваются, чтобы открыться в 2015-м. Кроме того, к концу года число новых магазинов, построенных с нуля, перевалило за сотню. И в 2013-м показатели были примерно те же, напоминают в администрации Екатеринбурга.
undefined

Новым торговым центрам бояться изменения системы налогообложения не стоит, уверен Рустем Галеев. Не исключено, что они даже окажутся в выигрыше, потому что кадастровая стоимость окажется ниже балансовой.
«Когда кадастровая стоимость будет приведена к тем параметрам, которые близки к рыночным, для владельцев новых зданий больших изменений не будет. Те собственники, которые находятся на обычной системе налогообложения, уже сейчас платят такой налог на имущество, и исчисляется он для них в больших размерах — не 1,5%, а 2,2%. 2015 год принесет даже облегчение, потому что ставка для них уменьшится до 1,5%»

— Рустем Галеев

А вот собственников старых зданий новые налоги могут шокировать: до сих пор они платили по балансовой стоимости, которая значительно ниже, чем у новых объектов, а теперь их практически уравняют, поясняет Галеев.
undefined

И все же эксперты единодушны в общей оценке нового налога: он скорее плох, чем хорош. И главный его недостаток — в поспешности введения, в том, что подготовка к переходу на новую систему выполнена наспех, а сама методика определения кадастровой цены несовершенна и требует доработки.
«Шоком было изменение налогового кодекса и предложение ввести этот налог, убрав льготы у предпринимателей. Закон обсуждался с лета этого года, долго формировались критерии, причем никто не понимал, куда мы идем, какие выпадают доходы из бюджета, как это скажется в принципе на выживаемости предпринимателей»

— Светлана Окулова, вице-президент Уральской торгово-промышленной палаты.

Уполномоченный по защите прав предпринимателей Свердловской области Елена Артюх отмечает: проблема не только в том, что новая нагрузка на бизнес в нынешних условиях недопустима, но и в том, что кадастровая оценка часто завышена.
«По большому количеству объектов кадастровая стоимость существенно завышена, и это совершенно необоснованно»

— Елена Артюх, уполномоченный по защите прав предпринимателей Свердловской области.

Риск того, что кадастровая стоимость будет посчитана неправильно, велик, но и шансы привести ее к адекватным значениям не меньше, парирует Алексей Головченко.
«Если кадастровая стоимость выше рыночной, то ее можно откорректировать. Вы обращаетесь к оценщикам, они делают оценку, и вы с ней приходите в Росреестр. И если принимают решение, что кадастровая стоимость завышена, то в кадастр вносится откорректированная стоимость»

— Алексей Головченко

Эксперт называет другую потенциальную проблему нового налога — он нарушает принцип конкурентности. Владельцы торговых центров могут обнаружить, что кадастровая стоимость их объектов при схожих характеристиках отличается в разы. Или наоборот — когда у двух торговых центров кадастровая стоимость окажется одинаковой, «хотя один реально дороже, а другой реально дешевле», рассуждает Алексей Головченко.
undefined

При этом, когда бы ни прошла переоценка, она скажется на всем налоговом периоде, а он составляет год. Например, если вы произвели переоценку 30 декабря, то «лишние», переплаченные налоги вернут за весь год, объясняет Рустам Галеев.
«Катастрофы не будет. Большинство торговых центров, попадающих под налогообложение по новым правилам,  — это новые здания, и у них балансовая стоимость уже приближена к рыночной, и кадастровую стоимость можно будет приблизить. Собственники таких зданий особой тревоги пока не испытывают»

— Рустем Галеев

Пока — не испытывают, но повод тревожиться за будущее есть: если в 2015 году налог составит 1% с кадастровой стоимости объекта, то в 2016-м — уже 1,5%, а в 2017 — 2%, и никто не даст гарантии, что он не будет расти и дальше. «Налоги, основанные на кадастровой стоимости, удобны для государства, потому что это стабильные налоги, потому что они не зависят от того, получает прибыль твой торговый центр или нет»,  — объясняет Алексей Головченко. А потому екатеринбуржцам, не обремененным бизнес-проектами, тоже стоит изучить вопрос: с 2017 года по кадастровой стоимости будут рассчитываться налоги и на жилую недвижимость, а это коснется уже практически всех.
Смотрите эфир " Суммы мнений" по теме:

Комментарии
Страшный суд ЕТВ. Изучаем новостройки Уктуса Левобережного
Городские истории
Страшный суд ЕТВ. Изучаем новостройки Уктуса Левобережного
Лес и пруд, свежий воздух и одновременная близость центра города — вот что заманило в этот район многих его обитателей. Переехав, они обнаружили и минусы. Как живется по ту сторону Исети, ЕТВ рассказали очевидцы.
Сумма мнений Σ
Кинотеатр «Колизей»: только российское кино
Кинотеатр "Колизей": только российское кино
От Светланы Зенковой
Мини-Мы. Как защититься от агрессии особых детей
Городские истории
Мини-Мы. Как защититься от агрессии особых детей
Подросток с психическими отклонениями калечит собственную мать, кто виноват — врачи, сами родители или диагноз? Кто отвечает за поведение особых детей в обществе, разбирался ЕТВ.
Сумма мнений Σ
И снова новые маршруты
И снова новые маршруты
От Светланы Зенковой
ЗЖЛ. Филиппинский Ройзман и убийственный миф о нарковойнах Манилы
События
ЗЖЛ. Филиппинский Ройзман и убийственный миф о нарковойнах Манилы
Эскадроны смерти и тысячи убитых — вот что пишут о ситуации в Маниле крупные международные издания. Где кончается правда и начинается зловещая городская легенда? Рассказывает корреспондент ЕТВ в сериале «Записки Жени Лобанова».
Площадь эволюции. Типовые сталинки типичного Свердловска
Городские истории
Площадь эволюции. Типовые сталинки типичного Свердловска
Типовые сталинки, притаившиеся за Управлением дороги, — кусочек тихого центра, хранящего историю Свердловска. Когда-то здесь разводили кур и кроликов прямо в квартирах, нынешние жильцы готовятся к борьбе за существование своих домов.
Черви козыри. Как уральцы попали на фейкбук
События
Черви козыри. Как уральцы попали на фейкбук
Друг отметил вас на видео? Возможно, это не долгожданное признание, а симптом вирусной эпидемии, которая разразилась в популярной соцсети. Уральские гении IT рассказывают, как избавиться от заразы и не лишиться кредитки.
Король Лев. Поэт Рубинштейн о публике и пабликах
Городские истории
Король Лев. Поэт Рубинштейн о публике и пабликах
Молодые поэты обретают популярность за несколько постов в «Фейсбуке», а уже известные — используют свои страницы как дневники. Как изменилась поэзия в эпоху соцсетей, рассказал концептуалист Лев Рубинштейн, который приехал в Екатеринбург.
ЗЖЛ. Манила — надежда веселых трущоб
События
ЗЖЛ. Манила — надежда веселых трущоб
Это очень необычный город — бедный, но щедрый, жестокий, но веселый. Чтобы понять Манилу, надо в ней жить. В сериале «Записки Жени Лобанова» корреспондент ЕТВ рассказывает, как столица Филиппин ломает шаблоны и вправляет мозги.
Естория. Редакция ЕТВ открывает свои тайны
Городские истории
Естория. Редакция ЕТВ открывает свои тайны
В работе журналистов многое остается за кадром. Сегодня мы откроем широкому читателю то, что берегли для своих мемуаров! Селфи с медведем и греча для Коляды, ограбление Куклачева и ходячие мертвецы в морге — в откровениях сотрудников ЕТВ.
Счастье есть. Потрошим праздничный стол с уральским Роспотребнадзором
Городские истории
Счастье есть. Потрошим праздничный стол с уральским Роспотребнадзором
По межконтинентальной традиции уральцы заранее атаковали продуктовые, чтобы наготовить еды впрок. ЕТВ выяснил, можно ли за один день избавить себя от необходимости в каникулы проводить время на кухне.