Сумма мнений: как новый налог на ТЦ ударит по покупателям и продавцам

16:43, 29 Декабрь 2014
6953384531662242.jpg
С 2015 г. владельцев торговых центров обложат новым налогом на имущество, принятым быстро и внезапно. Чем это грозит владельцам недвижимости, арендаторам и покупателям торговых центров, разбирались гости ЕТВ.
О том, что уральским торговым центрам с 2015 г. придется платить налоги по-другому, стало известно буквально пару недель назад. Новый закон приняли спешно, в полусекретном режиме, а вступить в силу он должен уже 1 января, и владельцы торговых центров в промежутках между новогодними распродажами и корпоративами лихорадочно готовятся к переменам.
В двух словах суть нового налога на торговые центры проста: он будет начисляться не с инвентаризационной стоимости, а с кадастровой, которая, как правило, ближе к рыночной, а значит, выше. По закону, принятому Законодательным собранием Свердловской области, налог должны платить владельцы деловых и торговых центров площадью свыше 5000 кв. м. «Выплаты будут огромны, под сотни миллионов»,  — предупреждает председатель комитета оценки регулирующего воздействия «Деловой России» Алексей Головченко.
«Главная цель исчисления налога по кадастровой стоимости — приближение оценочной базы к рыночной, то есть к реальной стоимости недвижимости»

— Рустем Галеев, исполнительный директор Уральской палаты недвижимости

Буквально сегодня Мингосимущества Свердловской области утвердило список ТЦ, владельцев которых новый налог настигнет с 2015 г. Ранее речь шла более чем о 180 объектах, но в итоге список сократился до 46 позиций. Среди них — «Гринвич», «Гипербола», «Карнавал», ОВI, Metro, «Радуга-парк», Castorama, БЦ «Палладиум», «Гермес-плаза», ТЦ «Универбыт», «Парк хаус». В основном список представлен Екатеринбургом, но там есть и по одному ТЦ из Первоуральска и Нижнего Тагила.
«Я сегодня обсуждала этот перечень с замминистра по госимуществу Артемом Богачевым и спросила у него, как список из 187 объектов превратился в 46. Он ответил, что здесь оказались объекты, которые формально попадают под данную категорию и прежде всего те, которые прошли фактическое обследование МУГИСО. То есть это те 46 объектов, по которым МУГИСО твердо уверено, что они находятся в списке обоснованно»

— Елена Артюх, уполномоченный по защите прав предпринимателей Свердловской области

Сугубо бизнесовая тема внезапно оказалась интересна и обывателям, чьи головы сейчас, казалось бы, под завязку должны быть заполнены только мандаринами и елочными шарами. Вместо того чтобы злорадствовать в адрес владельцев шопинг-дворцов из стекла и бетона, мол, так этим буржуям и надо, екатеринбуржцы переживают:, а не значит ли это, что «Гринвичи» и «Меги» теперь задерут цены или вовсе закроются? Ведь средства на дополнительные расходы нужно откуда-то брать, и самое логичное решение — повысить ставку для арендаторов, а тем — поднять цены на товары и услуги, переложив бремя ответственности на конечного потребителя. Впрочем, Рустем Галеев уверен, что всё будет не так страшно: если аренда торговых помещений и подорожает, то ненамного.
«Собственник помещения сегодня имеет от сдачи помещений в аренду, скажем, 10% от их рыночной стоимости, а ему предлагается 1% налога заплатить, значит, он должен иметь не 10, а 11%, значит, на этот процентный пункт он и увеличит аренду. Затраты на аренду не настолько велики, чтобы один процент существенно повлиял на ставку»

— Рустем Галеев

Продавцы тоже не будут спешить поднимать цены, даже если аренда подорожает, рассуждают эксперты: всем же понятно, что в кризис денег больше у покупателей не станет, стало быть, есть риск вообще остаться без прибыли. Тем более что по итогам 2014 г. общая сумма розничных продаж сократилась по сравнению с прошлогодней более чем на 20% — с 677 до 512 млрд рублей. Но то, что этот оптимистичный прогноз с большей долей вероятности не сбудется, ясно уже сейчас: на волне валютной истерики цены подняли даже те продавцы, кого курс доллара и евро не должен касаться, и опустевшие кошельки покупателей мало кто берет в расчет.
undefined

Новый налог может привести и к более глобальным изменениям на рынке недвижимости: не исключено, что владельцы торговых центров в итоге пересмотрят свои творческие планы и найдут другое применение своим деньгам, говорит Алексей Головченко.
«Если раньше девелоперы строили объект, чтобы им управлять, то вполне возможно, сейчас, посчитав риски, они могут пересмотреть свою концепцию и перейти в жилую недвижимость»

— Алексей Головченко, председатель комитета оценки регулирующего воздействия «Деловой России»

Впрочем, печалиться рано: Екатеринбург и так не страдает от недостатка точек торговли: в этом году, например, открылись два новых торговых центра — «Краснолесье» и четвертая очередь «Гринвича», еще несколько достраиваются, чтобы открыться в 2015-м. Кроме того, к концу года число новых магазинов, построенных с нуля, перевалило за сотню. И в 2013-м показатели были примерно те же, напоминают в администрации Екатеринбурга.
undefined

Новым торговым центрам бояться изменения системы налогообложения не стоит, уверен Рустем Галеев. Не исключено, что они даже окажутся в выигрыше, потому что кадастровая стоимость окажется ниже балансовой.
«Когда кадастровая стоимость будет приведена к тем параметрам, которые близки к рыночным, для владельцев новых зданий больших изменений не будет. Те собственники, которые находятся на обычной системе налогообложения, уже сейчас платят такой налог на имущество, и исчисляется он для них в больших размерах — не 1,5%, а 2,2%. 2015 год принесет даже облегчение, потому что ставка для них уменьшится до 1,5%»

— Рустем Галеев

А вот собственников старых зданий новые налоги могут шокировать: до сих пор они платили по балансовой стоимости, которая значительно ниже, чем у новых объектов, а теперь их практически уравняют, поясняет Галеев.
undefined

И все же эксперты единодушны в общей оценке нового налога: он скорее плох, чем хорош. И главный его недостаток — в поспешности введения, в том, что подготовка к переходу на новую систему выполнена наспех, а сама методика определения кадастровой цены несовершенна и требует доработки.
«Шоком было изменение налогового кодекса и предложение ввести этот налог, убрав льготы у предпринимателей. Закон обсуждался с лета этого года, долго формировались критерии, причем никто не понимал, куда мы идем, какие выпадают доходы из бюджета, как это скажется в принципе на выживаемости предпринимателей»

— Светлана Окулова, вице-президент Уральской торгово-промышленной палаты.

Уполномоченный по защите прав предпринимателей Свердловской области Елена Артюх отмечает: проблема не только в том, что новая нагрузка на бизнес в нынешних условиях недопустима, но и в том, что кадастровая оценка часто завышена.
«По большому количеству объектов кадастровая стоимость существенно завышена, и это совершенно необоснованно»

— Елена Артюх, уполномоченный по защите прав предпринимателей Свердловской области.

Риск того, что кадастровая стоимость будет посчитана неправильно, велик, но и шансы привести ее к адекватным значениям не меньше, парирует Алексей Головченко.
«Если кадастровая стоимость выше рыночной, то ее можно откорректировать. Вы обращаетесь к оценщикам, они делают оценку, и вы с ней приходите в Росреестр. И если принимают решение, что кадастровая стоимость завышена, то в кадастр вносится откорректированная стоимость»

— Алексей Головченко

Эксперт называет другую потенциальную проблему нового налога — он нарушает принцип конкурентности. Владельцы торговых центров могут обнаружить, что кадастровая стоимость их объектов при схожих характеристиках отличается в разы. Или наоборот — когда у двух торговых центров кадастровая стоимость окажется одинаковой, «хотя один реально дороже, а другой реально дешевле», рассуждает Алексей Головченко.
undefined

При этом, когда бы ни прошла переоценка, она скажется на всем налоговом периоде, а он составляет год. Например, если вы произвели переоценку 30 декабря, то «лишние», переплаченные налоги вернут за весь год, объясняет Рустам Галеев.
«Катастрофы не будет. Большинство торговых центров, попадающих под налогообложение по новым правилам,  — это новые здания, и у них балансовая стоимость уже приближена к рыночной, и кадастровую стоимость можно будет приблизить. Собственники таких зданий особой тревоги пока не испытывают»

— Рустем Галеев

Пока — не испытывают, но повод тревожиться за будущее есть: если в 2015 году налог составит 1% с кадастровой стоимости объекта, то в 2016-м — уже 1,5%, а в 2017 — 2%, и никто не даст гарантии, что он не будет расти и дальше. «Налоги, основанные на кадастровой стоимости, удобны для государства, потому что это стабильные налоги, потому что они не зависят от того, получает прибыль твой торговый центр или нет»,  — объясняет Алексей Головченко. А потому екатеринбуржцам, не обремененным бизнес-проектами, тоже стоит изучить вопрос: с 2017 года по кадастровой стоимости будут рассчитываться налоги и на жилую недвижимость, а это коснется уже практически всех.
Смотрите эфир " Суммы мнений" по теме:

Комментарии
Под Пышмой 500 француженок готовятся к родам ради сыра
Экономика
Под Пышмой 500 француженок готовятся к родам ради сыра
Козий кухонный комбайн, УЗИ в стойле и много-много альпийских парнокопытных дам в репортаже ЕТВ.
Жирный бонус: ЕЖК запустил новый цех-спасатель воздуха и маргарина
Экономика
Жирный бонус: ЕЖК запустил новый цех-спасатель воздуха и маргарина
На комбинате пополнение: запущен в работу новый цех. На строительство огромной машины с длинным и непонятным обывателю названием ушло чуть больше года и 800 миллионов рублей. Что уральцу будет от новинки — на простом языке объясняет ЕТВ.
Цены на вторичное жилье в Екатеринбурге готовятся всплыть со дна
Экономика
Цены на вторичное жилье в Екатеринбурге готовятся всплыть со дна
Квартиры в Екатеринбурге перестали неумолимо дешеветь — к августу их стоимость замерла, а к сентябрю снизилась на доли процента. Эксперты считают: низкие ставки по ипотеке и деловая активность не оставят ценам шанса на дальнейшее падение.
ВТБ готов привести в Екатеринбург деньги на метро и кредиты
Экономика
ВТБ готов привести в Екатеринбург деньги на метро и кредиты
Крупный госбанк, недавно завершивший большую реорганизацию, намерен потягаться со Сбербанком и Газпромбанком за участие в больших городских городских проектах
Зубы на полки. Почему подорожает еда в свердловских магазинах
Экономика
Зубы на полки. Почему подорожает еда в свердловских магазинах
Госдума приняла поправки к закону о торговле, ограничив размер вознаграждения для торговых сетей, чтобы снизить цены на продукты. Почему может наступить обратный эффект? Об этом ЕТВ рассказали чиновник, ритейлер и производитель булочек.
Владимир Черкашин, Сбербанк: «Снизится инфляция, подешевеют и кредиты»
Экономика
Владимир Черкашин, Сбербанк: «Снизится инфляция, подешевеют и кредиты»
Руководитель Уральского банка Сбербанка, подводя итоги года, рассказал, почему они закрывают сельские офисы, кто виноват в воровстве денег с банковских карт и какие отрасли промышленности будут на коне в следующем году.
Планы на год. Рисуем бюджет Екатеринбурга в картинках
Экономика
Планы на год. Рисуем бюджет Екатеринбурга в картинках
Проект городского бюджета прошел первое чтение в гордуме — осталось еще два. ЕТВ изучил и наглядно представил, на что мэрия будет тратить деньги в 2016 г.
Курсовое безумие взвинтило продажи валюты в Екатеринбурге
Экономика
Курсовое безумие взвинтило продажи валюты в Екатеринбурге
В банковских офисах уральской столицы все спокойно, но это спокойствие обманчиво. На деле мы спешно скупаем доллары и евро — только в Сбербанке за день объем операций с валютой вырос на 30%. И это по самым высоким ценам за полгода.
В ВУЗ-банк введена временная администрация ЦБ
В ВУЗ-банк введена временная администрация ЦБ
Регулятор опубликовал официальное сообщение о дальнейшей судьбе банков группы «Лайф», в одночасье «осиротевших» после отзыва лицензии у материнского Пробизнесбанка.